宋鸿兵：深圳拆迁创造暴富神话，城中村改造能否兼顾社会公平？

 

　　深圳的楼市这两天又火了，深圳最“著名”的城中村白石洲即将拆迁，网上流传将因此诞生1878个亿万富翁，这样的造富神话挑动着人们敏感的神经。

　　拆迁工作已箭在弦上。从6月开始，有不少房东开始通知租客：本村的城市更新工作已经正式启动，请在9月底之前结清租金和水电费并搬离。

　　1878个亿万富翁的传闻是怎么回事呢?这首先是因为白石洲的位置十分特殊，四周都是深圳地标式建筑，世界之窗、欢乐谷、华侨城高档住宅区、深圳湾超级总部基地、高尔夫球场……拆除重建后，白石洲地块的房价必然水涨船高。目前白石洲地区的二手房按楼梯房、电梯房区分，每平方米单价在65000~75000元之间，而周边华侨城的房价则在10万元左右，据此估算，拆迁重建后的房产很有可能达到每平米10万元。

　　白石洲地区共有村民1878户，据当地一位已经签约的村民向中国新闻周刊记者透露，他家的拆迁面积在1200平方米左右，按照1:1.03的补偿标准，拆迁后将得到15套回迁房，其中7套是公寓。如果房价能达到10万元，总价值将过亿。因此网上风传白石洲拆迁将诞生1878户亿万富翁。

　　不过据代表村民利益的白石洲股份公司透露，当地家庭的平均物业面积在五六百平米，面积超过1000平方米以上的村民不到20%，一夜诞生上千个亿万富翁的说法并不成立。

　　虽然造富神话的误会解开了，但有一点改变是肯定的，即白石洲拆迁改造后房价和房租必然上涨。白石洲本来是深圳市区内规模最大最集中的城中村，是外来人口的“深漂第一站”，居住着大量外来人口，有数据显示，至少8万住户受到白石村清租的影响。而根据新的规划，白石洲旧改项目定位为响应高新科技创新中心、华侨城文化创意中心、超级总部基地、南山后海中心的需求，以居住、商务功能为主导的城市综合配套区。再加上其位于深圳核心地区的区位优势，重建后的白石洲房价和房租想不涨都难。

　　这可能使得深圳低收入群体的居住方面的供需矛盾更加紧张。城中村原本最大的优势是位于核心地区、交通便捷且房租相对低廉，虽然居住环境不如新建小区，但受到广大低收入群体尤其是刚到深圳积蓄不多的年轻人欢迎。城中村不仅为愿意打拼的追梦人提供了一个落脚之处，客观上也降低了生活成本，为城市保留充裕的劳动力提供了帮助。

　　尤其对深圳这样发展飞快的城市来说，正规的住房供应跟不上迅猛增长的人口，庞大的需求催生了城中村的茁壮成长，可以说城中村正是过去四十年深圳城市活力的象征。

　　当然，这并不意味着城中村应该永远存在下去，随着经济的增长，人们分享发展红利，改善居住环境，这也应该是城市发展的题中应有之义。老旧小区不堪使用，拆旧建新，这是城市新陈代谢的正常现象。

　　但是，这种改造的节奏要综合考虑居民承受能力以及总的供需关系。如果只是因为城中村影响市容市貌等理由就要拆迁，而且没有提供足够的替代房屋供应，那么只会按下葫芦起了瓢，迁走的住户还会在另一个阳光照不到的角落重建城中村。

　　而且城市产业和人口不可能都是“高大上”，各行各业的配套必不可少。从国际经验来看，一名中高收入的城市就业人口，需要四名中低收入人口为之服务，如果因为生活成本飙升使得后者大幅减少，那么城市的综合劳动力成本也将大幅度提高，所谓高端精英的生活反而更加不方便，而且成本也会水涨船高，就有可能移居其他城市甚至国外。　　因此根据实际情况容忍城中村的存在，有的时候不失为一个折中的好办法。

　　当然，更好的办法也有，就是在城市中按比例配套建设廉租公寓。深圳作为中国最不依赖土地财政的城市，完全有财力支撑这项工程。在形式上可以区分吸引高端人才的和保障低收入群体的，照顾不同层次群体的差异化居住需求。

　　深圳现在作为中央确定的示范区，需要认真思考让全体居民住有所居的问题。我们往期的文章曾分析过，未来住房供应会重点发展租赁住房，而单纯依靠市场化无法提供充足供应。以长租公寓为例，回报率仅有2%左右，不足以吸引企业长期大量投资，比如不久前深圳深业中城公司就将原定用于租赁的住房改为出售，原因就是长租公寓推进艰难、盈利难题迟迟无法解决。而房租如果上调至社会资本平均的利润率，那意味着房租要翻几番，居民又租不起，还是只能往偏远地区搬家。

　　长此以往，有房与否会成为划分社会阶层的标准，使得中低收入群体被边缘化，不仅社会多元化与创新力会受损，他们也会积攒对社会的不满情绪，最终演变成阶层对立与社会分裂，香港就是前车之鉴。

　　因此旧城改造需要根据各地实际情况不同有节奏地推进，而且应当在城市核心区按比例配套建设廉租公寓。同时应允许提高容积率建设高层公寓。这一点可以借鉴新加坡的组屋制度，硬性规定商品房与廉租房的比例。像是深圳这样财力雄厚的城市，还可以适当增加廉租房的配建比例。从长远来看，深圳要以世界级大都市为目标，这一步是迟早要迈出去的。